Asuntolainoja myöntäessään pankkien on ostettava luotonottajalle vakuutus omalla kustannuksellaan. Lisäksi heidän on vakuutettava kiinteistöjen lisäksi myös luotonantajan elämä ja terveys sekä jopa lääkärintarkastuskustannukset. Kansalaisten asuntolainat eivät kuitenkaan laske erityisesti, koska uudet kulut sisällytetään lainan korkoon. Menettelystä tulee kuitenkin läpinäkyvämpi - luotonsaaja saa selville asuntolainan kokonaiskustannukset heti, eikä allekirjoittamalla asiakirjoja, kuten nyt tapahtuu. Tämä tarkoittaa, että se pystyy vertaamaan täysin eri pankkien tarjouksia.
Venäjän keskuspankki on julkistanut uuden asuntovakuutuskonseptin, joka on kehitetty noudattaen presidentin käskyä ryhtyä toimenpiteisiin asuntolainojen kustannusten alentamiseksi. Vakuutuskustannukset ovat yksi asuntolainan kokonaiskustannusten osatekijöistä, jotka usein korottavat sitä huomattavasti. Samaan aikaan kansalaisten on pakko maksaa paitsi itse vakuutustuote myös viraston palkkio pankille tietyn vakuutuksenantajan vakuutusten myynninedistämisestä ja myynnistä, joka voi nousta 40 prosenttiin.
Kuinka se toimii
Asuntolainoista annetun lain mukaan kansalaisten on vakuutettava hankittu omaisuus. Useimmiten joudut myös ostamaan vakuutuksen tapaturmilta ja sairauksilta: se ei ole lain mukaan pakollista, mutta käytännössä pankit alentavat korkoa sen liikkeeseenlaskun yhteydessä. Lainanottaja maksaa vakuutuskustannukset.
Lainanottaja voi ostaa vakuutuksen vain pankilta akkreditoidulta vakuutusyhtiöltä, ja useimmiten valittaessa yritystä tästä luettelosta hän ohjaa asuntolainaa hakevan pankin työntekijän suositusta.
Pelastavatko kehittäjät etuoikeutettujen asuntolainojen valtionohjelman muutokset?
Kuten keskuspankki totesi, Venäjän asuntolainavakuutusmarkkinat ovat tällä hetkellä melko keskittyneet. Noin 16 vakuuttajaa on aktiivinen siinä. Vuonna 2019 he keräsivät noin 42 miljardia ruplaa yli 8 miljoonalla sopimuksella. Samaan aikaan suurimman osan sopimuksista (yli 80%) tekivät vain viisi vakuutuslaitosta.
Tämä tilanne on seurausta asuntolainamarkkinoiden nykyisestä keskittymisestä: 83% voimassa olevien sopimusten kokonaismäärästä (4,3 miljoonaa) on viiden suurimman pankin lainasalkussa.
Keskuspankin laskelmien mukaan vuonna 2019 myönnettyjen asuntolainojen korko oli keskimäärin 9,94% ja lainan kokonaiskustannus (vakuutukset mukaan lukien) 11,41%. Todelliset vakuutuskustannukset ovat keskimäärin 0,74% asuntolainan määrästä, mikä on noin 16 tuhatta ruplaa vuodessa.
Samalla lainanottaja ei voi välittömästi saada tietoa lainan kokonaiskustannuksista. Se ilmoitetaan hänelle välittömästi ennen sopimuksen tekemistä, kun lainahakemus on hyväksytty, kiinteistö valitaan ja kaikkien tarvittavien asiakirjojen käsittelykustannukset maksetaan. Asuntoluottopankin valinnassa lainanottaja voi keskittyä vain lainan korkoon.
Kuka tarvitsee vakuutuksen
Vakuutushinta ei muutu, jos korko laskee, kuten esimerkiksi viime vuoden aikana tapahtui Venäjän keskuspankin koron laskun vuoksi. Siten vakuutuskustannusten osuus asuntolainan kokonaiskustannuksista kasvaa vain.
Keskuspankki toteaa, että asuntolainojen vakuutusmaksujen taso on erittäin matala (vuonna 2019 vakuutusmaksut olivat vain 3% vakuusvakuutusmaksuista ja 15% henki- ja sairausvakuutusmaksuista) ja suurin osa vakuutusyhtiöt (85-97%) lähetetään maksamaan toimistopalkkioita vakuutusten myynninedistämisestä ja myynnistä (useimmiten velkojapankki), kattamaan toimintakulut ja vakuutuksenantajan voitot.
COVID-19 on muuttanut uusien rakennusten huoneistojen ostajien mieltymyksiä
Haluttaessa lainanottaja voi ostaa vakuutuksen pankin ulkopuolelta välttäen palkkioiden maksamisen, toteaa Venäjän vakuutusyhtiöiden varapuheenjohtaja Viktor Dubrovin. Hänen mukaansa kiinteistöjen pakollisen vakuutuksen tariffi on keskimäärin 0,1% vakuutusmäärästä, mikä pääsääntöisesti on yhtä suuri kuin asuntolainan velan määrä. Ottaen huomioon, että tällaisen lainan keskimääräinen koko on 2,5 miljoonaa ruplaa, vakuutuskustannukset ovat 2,5 tuhatta ruplaa ensimmäisenä vuonna. Toisena ja seuraavina vuosina se pienenee suhteessa velan laskuun.
Vapaaehtoisen henkivakuutuksen hinta riippuu voimakkaasti lainanottajan iästä ja vaihtelee 0,18%: sta 0,6%: iin, eli keskimäärin noin 7-10 tuhatta ruplaa ensimmäisenä vuonna. Joissakin pankeissa tämän vakuutuksen epääminen ei vaikuta asuntolainojen korkoihin millään tavalla, toisissa se voi nostaa kustannuksia 0,5-1%.
Saman yrityksen "Ipoteka. Tsentr" mukaan henki- ja omistusoikeusvakuutuksen epääminen johtaa väistämättä lainakorkojen nousuun keskimäärin 2 prosentista 7 prosenttiin.
Toimistopalkkion koko vaihtelee suuresti ja voi vaihdella 10–40 prosentin välillä, sanoi Viktor Dubrovin.”Tämä on loogista, koska luottolaitos harjoittaa tiettyä työtä: valitsee vakuutuksenantajan, muodostaa vakuutustuotteen, konsultoi, dokumentoi. Monet pankit tekevät täyttä yhteistyötä vakuutusten alalla, mukaan lukien osallistuminen tappioiden selvittämiseen , hän selitti.
Samaan aikaan pankki kiinnostaa kiinnelainavakuutusta eniten, keskuspankki toteaa. Kun tapahtuu vakuutustapahtuma, rahat menevät hänelle - maksamaan vakuutettujen asuntolainan velka.
Lainanottajat sen sijaan kieltäytyvät vakuutuksesta joka tilaisuudessa, vaikka pankki korottaisi korkoa - joissakin tapauksissa vakuutuskustannukset ylittävät korkosäästöt. Asuntolainojen lisäksi Venäjällä ovat edelleen erittäin harvinaisia vakuutuksia (sekä omaisuutta että elämää ja terveyttä koskevat).
"Lainanottajan etu on yleensä minimoida sellaiset ongelmat kuin vakuutusyhtiön valinta, neuvottelut vakuutusyhtiön kanssa vakuutuksen kustannuksista, vakuutussopimuksen laatiminen ja tekeminen lainasopimuksen lisäksi ja osallistuminen vakuutusprosessiin vakuutusmaksun määrän maksaminen vakuutustapahtuman sattuessa. Yksittäisellä asuntolainanottajalla on harvoin riittävän vahva neuvotteluasema, jotta hän voi saada vakuutuksenantajalta parhaat hintaehdot tai osallistua tosiasiallisesti tappioiden ratkaisuprosessiin, jos vakuutuksenantaja on eri mieltä ilman ulkopuolista apua. Monille kansalaisille nämä menettelyt ovat tarpeeton komplikaatio asuntolainan hankkimiseen ja takaisinmaksuun liittyvään jo stressaavaan elämänvaiheeseen ", Venäjän keskuspankki toteaa.
Tuleeko kiinnitys halvemmaksi
Sääntelyviranomainen odottaa, että pankin eikä lainanottajan tekemä vakuutussopimus johtaa sen hintaan. Ensinnäkin pankki vakuuttaa koko joukon lainanottajia kerralla ja voi neuvotella alhaisemmista vakuutuskustannuksista. Toiseksi sinun ei tarvitse maksaa agenttipalkkioita pankeille, koska tarve mainostaa tätä tai sitä vakuutuksenantajaa katoaa itsestään. Keskuspankin laskelmien mukaan, jos ehdotettua lähestymistapaa sovellettaisiin, asuntolainan kustannukset vuonna 2019 olisivat pienemmät 0,15-0,67 prosenttiyksikköä.
Tukevatko edulliset asuntolainat kiinteistömarkkinoita?
Jopa keskustellessaan uudesta konseptista koko Venäjän vakuutusyhtiöt ja Venäjän pankkiyhdistys lähettivät kuitenkin yhteisen vetoomuksen Venäjän keskuspankin puheenjohtajalle Elvira Nabiullinalle, jossa korostettiin, että "tällaisen vakuutuksen kustannukset voivat olla vain korvaamaan lainan koron nousu. " Venäjän pankkiyhdistys arvioi mahdollisen kasvun 0,5-1 prosenttiyksiköllä.
”Lainanottajat eivät valitettavasti hyöty olosuhteiden muuttumisesta. Kustannukset vastaavat pankit, jotka korvaavat ne lainanottajan kustannuksella esimerkiksi korottamalla korkoa. Lainojen korot, ottaen huomioon uusi asuntolainavakuutusjärjestelmä, voivat nousta noin 0,3–0,5 prosenttiyksikköä”, kertoi Ipoteka. Tsentrin pääjohtaja Olga Bazhutina.
Vielä on vaikea sanoa, kuinka paljon korko kasvaa, Viktor Dubrovin sanoo. Asuntolainakorot ovat erittäin kilpailukykyinen tarina, ja hallitus on jatkuvasti sitä kohdentanut. Todennäköisesti menetettyä voittoa ei siirretä suoraan asuntolainan kustannuksiin”, hän sanoi.
Venäjän vakuutusyhtiöiden liitto uskoo, että kustannusten siirtämisen sijaan valtion olisi pitänyt laatia vähimmäisvaatimus vakuutustuotteelle ja valvoa kaikkien tietojen paljastamista kuluttajalle. Ja hän itse voi valita minkä tuotteen ja mistä ostaa.
Keskuspankki on puolestaan vakuuttunut siitä, että "ei ole asianmukaista ylläpitää nykyistä käytäntöä maksaa lainanottajille merkittäviä välityspalkkioita vakuutusten ostamisesta ylläpitääkseen korkeata vakuutusyhtiöiden välistä yhteydenpitoa."
Kun otetaan huomioon suuntaus laskea korkokantaa, voi hyvinkin olla, että asuntolaina ei nouse hinnalla, sanoo riippumaton talousneuvoja Natalya Smirnova.
"Todennäköisesti näemme 4 prosentin avainkoron eikä olosuhteet muutu, merkittävää hinnankorotusta ei tule. Lisäksi ei pidä unohtaa, että pandemian aikana pankit joutuivat ostovoiman laskuun, joten nyt olisi kohtuutonta nostaa korkoa liikaa, muuten on olemassa riski menettää potentiaalisia asiakkaita ", hän selitti.
Mitä lainanottaja saa
Siksi omaisuusvakuutuksen lisäksi kansalaisille tulee pakolliseksi ostaa henki- ja sairausvakuutus. Konsepti määrittää vähimmäisluettelon vakuutetuista riskeistä. Esimerkiksi omaisuusvakuutuksessa se on tulipalon, räjähdyksen, tulvien, luonnonkatastrofien, kolmansien tahojen laittoman toiminnan, rakenteellisten vikojen seurauksena tapahtuneita vahinkoja. Henki- ja sairausvakuutuksessa - työkyvyttömyysryhmän I tai II määrääminen, luotonsaajan kuolema onnettomuuden tai sairauden seurauksena.
Ennen sopimuksen tekemistä vakuutusyhtiö voi lähettää kansalaisen lääkärintarkastukseen - pankin kustannuksella, jos sopimus myöhemmin tehdään.
Yhtäältä se on hyvä, koska terveysongelmien sattuessa vakuutus kattaa asuntolainan maksut ja kuoleman sattuessa perhettä ei uhkaa häätö.
Lainanottajat eivät voi kieltäytyä vakuutuksesta säästääkseen rahaa, minkä seurauksena he eivät ole tilanteessa, jossa asuntolainaa ei ole millään maksaa, ja perhe voi menettää asunnon, jos tilanne ei parane (kiinnityslomia ei tarjota pitkään aikaan). Ja käy ilmi, että lainanottaja on ehdottomasti suojattu riskeiltä”, Natalya Smirnova sanoo.
Toisaalta et voi kieltäytyä vakuutuksesta, ja joudut maksamaan sen, ommeltuina lainan runkoon, vuosien ajan, kunnes kiinnitys maksetaan kokonaisuudessaan. Totta, vakuutuskustannukset jaetaan, joten ne eivät ole niin huomattavia. Nyt se maksetaan kerran vuodessa plus asuntolainamaksut, ja tällaiset kulut ovat yleensä budjettikohtaisia.
Lainan ennenaikaisella takaisinmaksulla osa vakuutuksesta voidaan palauttaa vähennettynä jäljellä olevat kuukaudet ja vakuutusmaksut. Tai et voi palauttaa sitä, niin vakuutus on voimassa maksetun vuoden loppuun asti. Koska vakuutuskustannukset jaetaan samalla tavalla kuin kiinnelainan korot, ne päättyvät automaattisesti viimeisellä ennenaikaisella maksulla.
Koska vakuutuksen hinta sisältyy välittömästi lainan korkoihin, kansalaisten on helpompi vertailla asuntolainan kokonaiskustannuksia eri pankeissa. Ja tämä on ehkä ainoa todellinen plussa uudistuksesta.
